房贷知识库

美国房地产交易相关的法律和政策特别多，并且规定的非常细。其导致的一个后果就是每一笔交易都会牵涉到十几个服务机构。这些机构中，既有政府部门，也有私营企业。虽然买家和卖家的经纪人会替你处理大部分的业务，为了最大程度的保护自己的利益，买家对于这些机构应该有基本的了解。

买方经纪（Buyer's Agent）

持有州政府颁发的经纪人执照。负责为买家找寻适合房产对象，并忠于买家的要求，代替买家进行在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等环节与事务。

卖方经纪（Listing Agent）

持有州政府颁发的经纪人执照。负责为卖家找寻买家，并忠于卖家要求，代替卖家进行在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等环节与事务。一般情况下，卖方主要直接和自己的经纪人交流，并不直接接触其他人士。

房屋检查员（ Inspector）

属于独立第三方，持有州政府颁发的房屋建筑检查师执照。房屋检查师由买家雇佣，主要是负责检查房屋的主要部件（空调系统、电力系统、水系统、家电等等）是否正常工作， 各项附属设施（围墙，后院等等）是否符合政府规定。

房地产估价师（ Appraiser）

属于独立第三方，持有州政府颁发的房地产估价师执照。房地产估价师由买家或贷款银行雇佣，主要是在步骤7时负责客观评估房屋价值，而贷款银行的最终实际贷款金额将会依据房地产估价师的评估价值与销售价格中较小的一个。

贷款经纪人（ Mortgage Loan Broker）

负责调查贷款申请人的财务与信用状况，然后制作贷款申请并提交给银行机构。

贷款银行（ Lender）

审核贷款申请，并提供购房贷款。

信用调查公司（ Credit Check Company）

美国主要有三大个人信用记录公司，会从信用卡公司、贷款部门等相关机构搜集每个人的借贷还款等行为纪录，并给予一个信用分数。办理贷款时，贷款银行会调查申请人的信用状况，用以评判申请人的还债意愿，并决定贷款金额等相关条件。

不动产专业律师Attorney

部分买家可能在购屋时会需要律师来协助处理资金、帐户、产权等法律相关事务，或是当买家在交易过程中无法亲临现场签署文档时，就会需要律师代为签字；或是协助处理相关交易纠纷。

产权公司（Title Company）

负责处理产权相关问题的第三方中立机构，保障该房产的产权无任何纠纷，通常卖家会为欲出售之房产投保产权保险，提供给买家做担保。

房屋灾害保险公司（Home Insurance Company）

买家需要购买至少两种保险：房屋灾害保险（home insurance），以及贷款银行的产权保险（Lender's title insurance）。如果房屋处于防洪区(Flood zone），买家还要购买水灾险。房屋灾害保险和水灾险可以在同一家公司购买

产权保险公司（Title Insurance Company）

贷款银行的产权保险（Lender's title insurance）需要在Title Insurance Company购买。

政府房地产登记 （Recording）

由第三方契约与资金监管或产权调查公司负责，买家(新的房主)会收到有自己姓名的地契(Deed)。

业主委员会 （Home Owner Association）

小区业主委员会，权力极大。基本上任何房屋外观的改动都需要经过业主委员会的批准。