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房贷知识库

重贷款(Refinance)划算吗?

??:Dustin Sun    ???:09/09/2020

因为新肺炎疫情的影响,美联储将基准利率降到了0,这个举动导致房屋贷款利率屡次创下新低,目前(9/8/2020)30年利率2.85%,15年利率2.30%,远远低于2008年金融危机期间。好几个朋友在微信上问我,最常见的问题,

  1. 现在是否refinance(重贷款)的好时机吗?还是再等等?
  2. 我只剩下这么多的贷款,重新贷款是否还值得折腾?

对于问题一,答案是肯定的。历史最低的利率,现在绝对是重贷款的好时机。

对于问题二,,refinance是否值得?对于这个问题,抵押贷款界内有一个简化的答案:如果你的贷款余额超过10万美金,并且新的利率低于你当前利率的0.5,就是值得的。今天的自住房30年常规贷款的的利率是2.85,因此如果你目前支付超过3.35的利息,并且贷款余额超过$100,000,你应该重新贷款。

重新贷款具体会产生哪些费用

Refinancing的费用,和常规贷款的费用基本上是一样的。这些费用大体上分为三类:

第一类:贷款申请费。这个费用是由贷款银行来收的,大部分贷款银行收取大约$1000。

第二类费用::政府税费,包括贷款费,过户登记费等等,这类费用是地方政府收的,不同地方差别很大。这类费用的具体数目,需要到county/郡里了解

第三类费用:房屋和产权相关服务费用,包括房屋估价费,律师费,产权调查费,产权保险等等。这类费用是由提供服务的公司,比如房屋价值评估公司,律师事务所,产权公司来收取。你可以货比三家。

在佛罗里达,这三类费用加起来,大约是贷款额的2%。比如,你现有贷款余额$250,000。则三类费用总额约为$5000。请注意,这只是一个大致的估计.详细具体的费用,和你的住址、房子类型、个人信用等很多因素相关。

有人会问,$250,000的贷款,竟然需要$5000的费用。究竟需要多少年我才能“回本”呢?答案分三种情形:

1。这$5000被用来”买点“,就是你把$5000换成了较高的利息,这样你不需要 掏一分钱。只要这个较高的利息低于目前的利息,从refinance的第一天起你就在省钱。这种情形就是我们一般讲的no points, no fee.

2。 这$5000被你打入了本金,你的贷款余额变成了$255,000。虽然本金增长了,但利息较低。相比较第一种情形,6年之后你会省更多的钱

3。你直接支付了$5000。你的贷款余额还是$250,000,并且享受较低利息。那么需要多久你才能挣回这$5000呢?这是一个简单的数学题,假设你的利息降低了从3.35降低到2.85,则每年可以省下$250000 * 0.5/100=$1250,大约4年可以回本。4年之后,开始省钱。

注意你能拿到的贷款利率,以及详细具体的费用,和你的房子类型、个人信用等很多因素相关。以上只是一个粗略的介绍。想具体了解自己的情况,可以找Dustin帮你算一算。他的微信: dsun29,电话 813-556-6666,电子邮件dsun@sundialloan.com。Dustin是佛州注册的贷款经纪,他服务于整个佛罗里达州。

作者简介

本文作者孙大勇,英文名Dustin,是一名经验丰富的房屋抵押贷款经纪。他毕业于中国海洋大学,在转行进入房屋抵押贷款前,曾是十多年的程序员和软件开发经理。现为盛大贷款(SUNDIAL LOANS)的创始人和主席,资深房屋抵押贷款经纪,拥有佛罗里达州、科罗拉多州和得克萨斯州的资质证书。大勇坚持诚信第一、费用透明的工作原则,尽力为客户选择最适合的贷款方案。他在普通查收入贷款和各种不查收入贷款领域,具有丰富的经验,能给在信用、存款、工作年限等方面比较困难的贷款者提供解决方案。贷款方面有任何问题,您可以通过电话(813-556-6666)、电子邮件(dsun@sundialloan.com)或者微信(dsun29)联系他。