房贷知识库

中国公民是可以在美国购买房屋，并且申请房屋抵押贷款的。这里的中国公民，指的是在美国以外的地方居住，不受美国司法管辖，不向美国税务局(IRS)报税的中国公民。大部分美国零售银行是不接受给无美国信用，无美国身份和收入的外国人贷款的，因为贷款给这类型的外国人风险比较高，房地美等房屋贷款政府机构也不会购买这类型的贷款。但因为强劲的需求，有些熟悉行情的银行是愿意做外国人（包括中国人）。这类贷款的利率比常规的面向美国居民的房屋贷款利率越高，但比中国国内的房屋贷款利率低。很多国内的买家因为外汇管制的原因，无法一次性支付购房费用。针对外国公民的贷款，可以解决这一类的问题。

那么，中国公民申请贷款的时候，需要什么条件/文件呢？

具体到贷款要求，每个银行会略有不同。在笔者Dustin所代理的银行，具体要求如下：

• 首付金：35%
• 期限：三十年固定
• 贷款额度：最 高 250万美元 （若超过，可个案处理）
• 利率区间：6.5%~6.75% (买家也可以选7年可变利率贷款，前7年利率在5%；七年后会根据市场情况增加利率）
• 银行推荐信：任何有信用卡或者银行账户的银行都可以开具
• 身份証明：护照复印件
• 资金証明：有足够支付首付金的资金在美国的银行账户里。银行会要求审查申请人在美国银行账户最近三个月流水账单bank statement。这三个月期间的大笔资金流入，需要追溯来源。

中国公民申请贷款流程

中国公民申请美国的房屋贷款，大致分为5步：

1. 房屋买家看好房子后，可以联系Dustin（微信dsun29)取得预批信（pre-approval letter），以便下offer。预批信需要提供三个月的银行流水帐。如果已经有预批信或者房屋合同已经签好，请略过这一步。
2. 房屋合同签订后，提供三个月银行流水账，银行推荐信，护照复印件给Dustin
3. 贷款银行会初审一切材料，初审通过(conditional approval)后，Dustin会联系有资质的房屋评估机构进行房屋价值评估；如果是投资房，而不是自住房，会额外的进行房屋出租收入评估(rental income survey)。
4. 如果评估的房屋价值不低于房屋购买价格，出租房的评估收入不低于月供，产权没有瑕疵，则贷款会被批准。如果房屋价值评估不及预期，则可能会要求提高首付比例。
5. 贷款批准后，会有过户律师(closing agent)联系你签署文件，汇款，准备过户。如果买家不在美国，会买家需要使用power of attorney（代理律师）来代替你签署文件。所有文件签署完毕后，房屋即可过户。

综上所述，本文讲述了中国公民（美国以外的居民）美国买房、申请房屋贷款的基本要求，以及5个大致的申请步骤。笔者作为佛罗里达州注册的房产贷款经纪，常年服务于迈阿密、奥兰多、坦帕（台湾又称天柏）、棕榈滩、圣彼得堡、劳德代尔堡等地区，他的微信是dsun29，电子邮件dsun29@gmail.com，对于本文有任何问题，或者在买房或者申请贷款中有任何疑问，欢迎随时联系他。