我们知道，每股法律要求贷款机构必须审核借款人的还款能力（也就是工作稳定性和收入多少）。一般情况下，借款人提供W2, 1099和退税表，这种贷款我们称为普通贷款；也有使用银行流水或者雇主证明表格，笔者称之为半查收入贷款。而第三种，DSCR 贷款，全称是 Debt Service Coverage Ratio Loan，中文通常称为债务覆盖率贷款，是一种主要面向投资房产的美国房贷产品，也属于 Non-QM（非合规）贷款。
因为这种贷款方案完全不查看借款人的收入和工作情况，只看房产本身能不能“养得起这笔贷款”。笔者称之为完全不查收入贷款。
在传统房贷中，贷款机构关注的是借款人的工资、报税收入和负债情况；而在 DSCR 贷款中，承保重点完全转移到房产本身的现金流。只要该房产产生的租金收入，足以覆盖或基本覆盖每月的房贷支出，就有可能获批。
DSCR 的计算方式是用房产的月租金收入，除以每月的房贷支出。房贷支出通常包括本金、利息、房产税、保险，有些项目还会计入 HOA 费用。计算得出的比例，就是 DSCR 值。一般来说，DSCR 等于 1，意味着房产收入刚好覆盖贷款支出；高于 1 表示有盈余，低于 1 则表示存在缺口。
在实际贷款中，租金的认定方式通常来自评估报告中的市场租金，或现有租约中可核实的租金金额，贷款机构会取较为保守的一方。只要计算出的 DSCR 达到项目要求，即使借款人没有传统意义上的“收入证明”，也不影响贷款审批。
DSCR 贷款只适用于投资用途房产，通常不适用于自住房。可接受的房产类型包括单户住宅、2–4 单元多户住宅，以及部分符合条件的公寓和联排别墅。短租房（如 Airbnb）在部分项目中也可以接受，但通常有更严格的要求。
DSCR 贷款特别适合房地产投资者、自雇人士、企业主以及希望通过成立 LLC 持有房产的借款人。即便个人报税收入不高，只要房产现金流合理，依然可以获得融资，这也是它在投资圈中非常受欢迎的原因。
在流程上，DSCR 贷款与其他房贷类似，但重点在于租金与房产合规性审查。前期会核实房产用途、租金来源及评估结果，随后出具预批信。进入正式申请后，完成评估、产权调查和最终承保，只要 DSCR 指标满足要求，贷款即可进入过户阶段。
DSCR 贷款的优势在于不看个人收入、审批逻辑清晰、对投资者友好，并且可以用 LLC 名义持有房产。不足之处在于利率通常高于传统房贷，首付要求相对较高，对房产类型和现金流稳定性要求严格。
总体来看，DSCR 贷款是一种“以房养贷”的融资方式，非常适合以现金流为导向的房地产投资策略。在传统房贷受限的情况下，它为投资者提供了一条更灵活的融资路径。