美国法律要求，放贷银行必须确认借款人有能力还款以后，才能放贷。银行通常会要求提供 W-2、1040 报税表、税单副本，用来证明借款人的收入情况。但对于大量自雇人士、小企业主或现金流行业从业者来说，报税收入往往并不能真实反映他们的实际赚钱能力。比如，餐馆业主在报税时，会加入大量的折旧，导致税表上面显示的收入很低，或者餐馆服务员有大量的现金收入无法统计而没有报税。在这种情况下，**Bank Statement Loan（银行流水贷款）**就成为一种重要的替代退税表的方案。
银行流水贷款要求借款人提供个人或者公司的过去12个月到24个月的银行对账单，算出月平均入账，然后乘于一个系数，得到实际认可收入。这个系数和行业相关，比如餐饮业，可能时0.5或者0.6；而买卖房经纪行业，这个系数是1.0。
哪些人最适合 Bank Statement Loan？
这种贷款主要适合以下人群：
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自雇人士（Self-Employed）
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小企业主、公司股东
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房地产经纪、保险经纪
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餐饮、零售、现金流行业从业者
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报税中有大量合法扣除，导致“账面收入偏低”的人
这类借款人的共同特点是：实际现金流充足，但报税表并不“好看”。
需要注意的几个关键点
- 借款人的生意/职业持续2年以上，生意稳定；流水必须干净、可解释，符合行业特征
- 一次性入账、现金存入、关联账户转账，需要合理的解释
- 内部转账、关联账户转账，这些在计算收入的时候将被扣除
在贷款条件方面，Bank Statement Loan 通常要求较高的首付比例，自住房与投资房的要求存在差异，具体取决于借款人的信用状况、房产类型及贷款结构。一般情况下，自住房首付不低于15%，投资房不低于25%。
由于该类贷款在收入核实上给予了更大的灵活性，其利率水平一般高于传统合规房贷，这种差异本质上是风险与灵活度之间的平衡。对于许多借款人而言，这种定价方式换来了获得贷款资格的可能性。
贷款流程
在实际操作中，Bank Statement Loan 的申请流程与传统房贷在整体框架上相似，但在前期评估和收入核实环节具有明显差异。借款人需要提交完整的银行流水资料。贷款机构通常要求提供连续十二个月或二十四个月的银行流水，既可以来自个人账户，也可以来自公司账户。在银行流水通过初步审核后，贷款机构会算出认可的月收入水平。之后，才会提供预批信和其它操作。