最近美国房贷利率又再一次升到12个月内的新高，导致很多买家又在犹豫是否要等利率降低些再买房，但又担忧利率降低后，房价又会涨上去。那么，究竟是利率低但房价高的时候买房划算，还是利率高但房价有下跌的时候买房划算？我们来做些算术题。
以我刚刚完成贷款的一个房子为例。房子在Wesley Chapel，Zillow上面，它在2023年达到最高值$621K，当时对应的30年固定利率是4.25左右；它现在的估值是$485K，最终成交价为$470K。今天的自住房利率30年固定大约6.375。
这个房子，如果你2023年高价的时候买，就是“房价高但利率低”的情形，首付$124,200，贷款$496,800，年利率4.25%，我们使用月供计算器工具，可以得出30年总利息是$383,025。扣除过户相关的费用，总的花费就是总房价+总利息=$621K+$383,025=$1,004,025
如果在2026年7月份买，就是“利率高房价低”情形，首付$94K，贷款$376K，年利率6.375%，30年总利息是$468,470，总的花费就是总房价+总利息=$470K+ $468,470 = $938,470。
总的购房费用，在利率高出2.125个点的情况下，竟然省下了$61,555。
当然，以上的计算是基于以下三个假设
- 还完贷款前，你的房子没有被卖掉，
- 在这30年内，你没有提前支付额外的本金；
- 在这30年内，你也没有做重新贷款。
要知道，美国的房屋贷款的平均生命周期（从放款到最终付清pay-off）只有7年。绝大部分人因为搬家、升级房子、或者因为降低利率refinance而提前还清了贷款。我们华人尤其喜欢每年额外支付本金，绝大部分人10年内要么搬家要么就还清了贷款。所以按照30年总利息来算，是不符合实际情况的。因此，按照7年或10年的持有周期来计算，更符合普通家庭的实际情况。我们按照10年来算，假设前119个月都没有任何额外支付本金，
“房价高利率低”的情形，前10年内支付的总利息是=房子总价+10年内支付的总利息=$621K + $191,148= $812,148
而“利率高房价低”情形，前10年的总花费=首付+10年内付的本金+10年内支付的总利息=$470K+ $223,242= $693,242
总差额是$118,906。
上面的计算没有考虑：
- 10年内的额外本金支付
- 房产税的差异
- 房屋保险的差异
- 购房和贷款产生的一次性费用
上面4个因素对于“利率高房价低”都是有利的。因为额外支付本金会减少利息，对于高利率的贷款更有利；而如果购房价格高，购房者需要支付更高的房产税和房屋保险。
比如房产税，在Hillsborough县，按比例部分，是按照1.825%比例来收取的。新房主第一年的房产值评估一般是按照购房价格来评估的。所以购房价格的差价是$151K，对应的房产税差值$2755。
美国人有一句谚语，"date the rate, marry the house"，硬翻过来，就是“和利率谈恋爱，和房子结婚”。它的意思是，购房者将重心放在以今天能够承受的价格买下心仪的房子，而不是苦苦等待理想的利率。其核心逻辑在于，当未来利率下降时，你随时可以办理重新贷款（Refinance）来降低利息；但房子的购买总价是一旦成交就无法改变的。
